Saham Properti Bergerak Tak Sinkron, Kinerja Fundamental Jadi Sorotan

Jakarta – Pergerakan saham emiten properti menunjukkan anomali yang signifikan, dengan beberapa saham melonjak tinggi sepanjang tahun ini meskipun kinerja fundamental perusahaan belum sepenuhnya sejalan. Indeks Sektor Properti dan Real Estat (IDX Properties & Real Estate) tercatat naik 51,75% sejak awal tahun (year to date/YTD). Kenaikan masif ini terutama didorong oleh segelintir emiten yang valuasinya dinilai tidak rasional.

Beberapa emiten properti bahkan mencatatkan kenaikan fantastis. Misalnya, saham PT Sanurhasta Mitra Tbk (MINA) naik 314,9% YTD dengan rasio harga terhadap laba (PER) -598,42x dan harga terhadap nilai buku (PBV) 25,53x.

PT Bukit Uluwatu Villa Tbk (BUVA) meroket 1.364,78% YTD (PER 181,94x, PBV 18,09x), sementara PT Diamond Citra Propertindo Tbk (DADA) terbang 525% YTD (PER 325,95x, PBV 1,05x). Fenomena serupa juga terlihat pada PT Maha Properti Indonesia Tbk (MPRO) yang sahamnya naik 345,54% YTD (PER -1.223x, PBV 110,19x), dan PT Pakuan Tbk (UANG) yang melesat 634,69% YTD (PER -131,11x, PBV 22,23x).

Analis Fundamental BRI Danareksa Sekuritas, Abida Massi Armand, menilai kenaikan Indeks Sektor Properti sebesar 53,15% YTD disebabkan oleh anomali yang terkonsentrasi pada sekelompok kecil emiten. Fenomena ini dipicu sentimen spekulatif, pengaruh konglomerasi, dan agenda aksi korporasi spesifik.

Ia mencontohkan BUVA, yang kenaikan sahamnya didahului pengumuman rights issue besar-besaran untuk akuisisi aset strategis dan keterkaitan kepemilikan oleh figur konglomerat. Investor spekulatif memberikan premi besar (conglomeration premium) pada saham-saham ini, didasari ekspektasi asset injection atau restrukturisasi aset bernilai tinggi, yang tidak terkait kinerja operasional rutin.

Abida menegaskan bahwa kenaikan harga masif ini tidak sejalan dengan perbaikan kinerja fundamental sektor secara luas. Valuasi emiten pendorong indeks berada pada level tidak rasional jika dibandingkan rata-rata sektor properti yang memiliki PER 16,1x. Valuasi ekstrem ini membuktikan bahwa harga didorong murni oleh ekspektasi non-fundamental, yaitu sentimen aksi korporasi.

“Sementara itu, emiten properti berkapitalisasi pasar besar masih menunjukkan pencapaian marketing sales yang loyo, yaitu sekitar 34% hingga 51% dari target tahun 2025,” ungkap Abida pada Kamis (20/11).

Menurut Abida, emiten dengan kenaikan harga paling eksplosif seringkali memiliki karakteristik low-float, yaitu jumlah saham beredar di pasar yang rendah, terutama di segmen mid-cap dan small-cap. Struktur pasar semacam ini membuat saham-saham rentan terhadap herd mentality dan spekulasi.

Ketika narasi aksi korporasi konglomerasi, seperti rights issue untuk akuisisi aset, muncul, kondisi low-float ini bertindak sebagai amplifikator. Hal ini memungkinkan pergerakan harga yang cepat dan ekstrem, jauh melampaui potensi yang dapat dihasilkan oleh saham big-cap yang memiliki likuiditas pasar yang sangat dalam.

Dalam dinamika spekulatif ini, narasi suku bunga Bank Indonesia (BI Rate) hanya menjadi faktor latar belakang yang dikesampingkan atau narasi tambahan yang tidak signifikan. Secara tradisional, suku bunga tinggi menekan sektor properti karena mahalnya biaya kredit pemilikan rumah (KPR).

Namun, kenaikan harga ribuan persen sejak awal tahun pada BUVA, misalnya, di tengah lingkungan suku bunga tinggi, menunjukkan ketidakselarasan yang jelas. Investor yang mendorong harga saham-saham ini tidak berfokus pada prospek penjualan properti residensial yang sensitif terhadap BI Rate, melainkan bertaruh pada asset play atau transfer aset internal yang bersifat idiosinkratik dan unlevered dari siklus properti umum.

Senior Equity Research Analyst Kiwoom Sekuritas, Sukarno Alatas, menambahkan bahwa reli saham sektor properti tahun ini lebih banyak digerakkan oleh momentum proyek, katalis spesifik, dan spekulasi pada nama-nama seperti MINA, BUVA, UANG, DADA, dan MPRO. Sementara itu, pemulihan fundamental belum merata.

Meskipun BI telah memangkas suku bunga sampai empat kali di tahun 2025, dampaknya terhadap penjualan belum signifikan. Hal ini karena bank belum agresif menurunkan KPR, pembeli masih selektif, dan beberapa segmen masih mengalami kelebihan pasokan (oversupply).

“Akibatnya, kenaikan IDXProperties lebih dari 50% YTD lebih ditopang emiten kecil–menengah yang sensitif sentimen, bukan penjualan yang benar-benar pulih,” ujarnya pada Kamis (20/11/2025). Struktur pasar sektor properti yang tipis likuiditas juga membuat harga mudah bergerak ekstrem. Oleh karena itu, BI Rate lebih sering menjadi narasi pendorong daripada katalis fundamental.

“Ketika BI kembali menahan suku bunga, pasar yang sebelumnya berharap cut tambahan langsung melakukan profit taking pada saham-saham besar yang sudah reli,” ungkapnya.

Kinerja marketing sales mayoritas emiten properti berkapitalisasi besar dan menengah memang lesu, terjadi di tengah suku bunga BI yang sudah dipangkas empat kali sepanjang tahun 2025. PT Ciputra Development Tbk (CTRA) mencatat marketing sales Rp 7,6 triliun hingga September 2025, turun 12% secara tahunan (YoY), dan menurunkan target tahunannya menjadi Rp 10 triliun.

PT Metropolitan Land Tbk (MTLA) mencatatkan kenaikan marketing sales 4% YoY menjadi Rp 1,34 triliun per September 2025. Namun, pendapatan MTLA per kuartal III 2025 melemah menjadi Rp 1,13 triliun dari Rp 1,30 triliun pada tahun lalu, dengan laba bersih turun ke Rp 232,45 miliar. Saham CTRA tercatat turun 11,73% YTD dan MTLA turun 6,25% YTD.

Direktur Metropolitan Land Olivia Surodjo mengatakan pihaknya masih optimistis bisa mencapai target marketing sales tahun ini. “MTLA memanfaatkan momentum perpanjangan insentif PPN DTP, hingga menghadirkan inovasi produk hunian untuk mencapai target marketing sales,” katanya pada Kamis.

Sukarno menilai penahanan suku bunga BI di 4,75% pada November 2025 sebenarnya bertolak belakang dengan ekspektasi pasar yang berharap ada pemangkasan lanjutan. “Kombinasi ekspektasi pasar yang tidak terpenuhi dan realisasi marketing sales yang belum pulih inilah yang membuat sektor properti kembali tertekan dan memicu koreksi harga,” ungkapnya.

Pada tahun 2026, potensi pemulihan emiten properti diperkirakan lebih nyata seiring dengan stabilnya inflasi dan potensi ruang pelonggaran suku bunga yang masih terbuka. Dalam kondisi pasar yang belum sepenuhnya pulih, emiten dengan pendapatan berulang (recurring income) kuat, misalnya yang memiliki pendapatan sewa komersial atau portofolio stabil, cenderung lebih defensif dan tahan tekanan.

“Sementara nama-nama growth seperti RISE, MPRO, dan UANG tetap berpotensi out perform tetapi dengan volatilitas tinggi,” kata Sukarno. Ia merekomendasikan accumulative buy untuk saham emiten properti dengan PBV di bawah 1x, yaitu BSDE, CTRA, SMRA, dan BKSL. Target harga untuk masing-masing emiten itu adalah Rp 1.050 – Rp 1.140 per saham, Rp 1.000 – Rp 1.060 per saham, Rp 410 – Rp 426 per saham, dan Rp 150 – Rp 160 per saham.